Beleidskaders
Voor het vastgoed gelden de beleidskaders zoals vastgesteld in de Vastgoednota Apeldoorn (2010), het Uitvoeringskader Vastgoedbedrijf (2017). Het uitvoeringskader wordt geactualiseerd, waarbij het streven voor vaststelling daarvan begin 2023 is. Het Meerjarenjaren Perspectief Vastgoedexploitaties
Verkoop (maatschappelijk) vastgoed
De structurele taakstelling die het Vastgoedbedrijf sinds 2012 heeft gehad, is volledig gerealiseerd. Tot en met 2022 heeft het Vastgoedbedrijf te maken met een incidentele taakstelling. Deze taakstelling is gericht op de verkoop van vastgoed die buiten onze grondexploitaties en aangekochte strategische panden vallen.
In onderstaand overzicht is opgenomen het verkoopresultaat van de afgelopen jaren tot medio 2022, zowel in financieel opzicht als qua aantal verkochte eigendommen van het Vastgoedbedrijf. In het jaar 2015 is het merendeel van het oneigenlijk woningbezit verkocht.
In 2022 is de locatie van het voormalige Sportfondsenbad verkocht en bij de notaris gepasseerd.
De voorraad per medio 2022 bedraagt nog circa 25 locaties, welke nog opgepakt dienen te worden in de komende MPB-periode. De kanttekening die we hierbij moeten is het feit dat het laaghangend fruit inmiddels is verkocht. Dit mandje omvat dan ook met name panden met verkoopbeperkingen (zoals lage huur), hoge boekwaarden (met mogelijk een boekhoudkundig verkoopverlies) en lange verkooptrajecten (milieu-onderzoeken, type pand).
In de komende tijd zullen ook panden vanuit onderwijshuisvesting via het Vastgoedbedrijf moeten worden verkocht.
Wettelijke bepalingen brandveiligheid
Naar aanleiding van het project Huis van de Stad is ook voor de overige grote objecten (top 15 van de vastgoedportefeuille) een scan uitgevoerd. Deze heeft geleid tot het krediet zoals opgenomen in de MPB 2020-2023 voor aanpassingen in het Huis voor Schoone Kunsten. De werkzaamheden worden in 2022 afgerond zodat het pand weer voldoet aan de richtlijnen van het bouwbesluit 2012. Voor de overige panden in de portefeuille wordt samen met de gebruiker - die verantwoordelijk is voor de gebruiksvergunning of gebruiksmelding - gekeken of de vergunningen nog voldoen.
Accres dienstverleningsovereenkomst (dvo)
Het jaar 2021 was het nieuwe startjaar van verlengde dienstverleningsovereenkomst. In 2022 bereiden we de evaluatie voor die in 2023 conform contract moet plaatsvinden. De vraag van het college om de toekomstige rol en de samenwerking met Accres te onderzoeken, wordt daarbij opgepakt.
Onderhoud en vervangingsinvesteringen
Zoals gemeld in de paragraaf onderhoud kapitaalgoederen betrekken we het onderhoud van de panden van het Vastgoedbedrijf in deze paragraaf.
Met betrekking tot het onderhoud wordt gewerkt met Meerjarenonderhoudsplannen (MJOP’s), conform de NEN 2767.
In de onderhoudsvoorziening wordt jaarlijks geld gestort en onttrokken voor met name planmatig groot onderhoud. Dit om te voorkomen dat de exploitatiebegroting voor onderhoud teveel fluctueert per jaar. Maar ook om te waarborgen dat we kunnen voldoen aan de onderhoudsverplichting voor aan derden verhuurde panden. Uitvoering van het onderhoud in 2023 vindt plaats op basis van het te actualiseren meerjarig onderhoudsplan 2023-2042 zoals dat in het najaar 2022 zal worden vastgesteld binnen het Vastgoedbedrijf.
Dan wordt ook in beeld gebracht welke vervangingsinvesteringen (sloop/nieuwbouw, renovaties) voor die panden noodzakelijk zijn in die periode gelet op de huidige technische levensduur van die panden. Veel panden zijn in de periode 1970-1990 gebouwd bij de verdere ontwikkeling van de stad destijds. Deze investeringen zullen worden opgenomen in een meerjarig investeringsplan (MIP). De financiële effecten van het geheel zullen dan – indien nodig - worden betrokken bij de Voorjaarsnota 2023.
Voor de panden die recent zijn/worden verbouwd en/of nieuw/aangekocht zal conform het Uitvoeringskader Vastgoedbedrijf een actualisatie van het huidig MJOP plaatsvinden.
Wanneer achterstallig onderhoud wordt vastgesteld ten opzichte van het raadskader Uitvoeringskader Vastgoedbedrijf 2017 moet een extra storting in de onderhoudsvoorziening worden gedaan.
In de risicokaart onderhoud Vastgoedbedrijf als onderdeel van de paragraaf weerstandsvermogen worden risico’s voorzien op het benodigd onderhoudsbudget versus het beschikbaar budget in de MPB. Enerzijds als gevolg van prijsontwikkelingen versus gemeentelijke indexeringen, maar soms ook voor de onderhoudsbegroting van enkele (majeure) panden.
De onderhoudsvoorziening Vastgoedbedrijf kent een stand van € 3,3 miljoen per 1 januari 2022 en dient voor de komende 20 jaar voldoende dekkend te zijn. In het najaar 2022 zal dus een actualisatie van deze voorziening plaatsvinden.
Risico’s
Voor het vastgoedbedrijf onderkennen we een aantal risico’s die ook zijn betrokken bij de paragraaf weerstandsvermogen. Deze vloeien voort uit de reguliere taken van het Vastgoedbedrijf. Het betreft op dit moment nog niet toprisico’s op financiën en doelstellingen/imago. De risico’s omvatten onderhoud, leegstand, vervangingsinvesteringen en afwaardering. Het risico op gebouwaanpassingen vanuit het oogpunt van ventilatie naar aanleding van de coronapandemie is opgenomen in het concernbrede risico financiele effecten COVID-19.