De risico’s van het Grondbedrijf worden in eerste instantie binnen het Grondbedrijf zelf opgevangen. Voor het risico op de projecten van het Grondbedrijf is de Algemene Reserve Grondbedrijf (ARG) gevormd. Deze risicoreserve bepaalt vooral de weerstandscapaciteit van het Grondbedrijf. Voor het Grondbedrijf geldt als norm, dat de weerstandscapaciteit minimaal gelijk is aan het risicobedrag, met andere woorden: weerstandsvermogen > 1.
Grootte van de risico’s van het Grondbedrijf
Deze paragraaf gaat in op de vraag hoe groot de ARG van het Grondbedrijf moet zijn om voldoende weerstand te kunnen bieden aan de voorziene risico’s.
nr | Risico-onderdelen | Brutobedrag | Verwijzing naar MPG |
|---|---|---|---|
1 | Projectoverstijgende risico’s wonen | € 0,9 miljoen | § 6.2 |
2 | Projectoverstijgende risico’s niet-wonen | € 0,9 miljoen | § 6.2 |
3 | Risico’s projecten op basis van statistische methode | € 5,7 miljoen | § 6.3 |
4 | Risico’s projecten op basis van IFLO-methode | € 0,7 miljoen | § 6.4 |
5 | Risico kaderwijziging Zuidwest Poort | € 1,6 miljoen | § 6.5 |
6 | Risicovoorziening winstnames | € 3,4 miljoen | § 6.5 |
Totaal | € 13,2 miljoen | ||
Toelichting bij deze tabel:
Bovengenoemde risicobedragen die optellen naar € 13,2 miljoen zijn de bruto risico’s binnen het Grondbedrijf. Tegenover deze bedragen staan namelijk ook winstverwachtingen en posten onvoorzien welke (gedeeltelijk) als dekking ingezet kunnen worden voor het opvangen van de risico’s. Wanneer deze bedragen van de bruto risico’s afgetrokken worden resteert er per
1-1-2022 een benodigde netto weerstandscapaciteit van € 9,4 miljoen.
De afgelopen jaren zijn de projecten steeds verder tot uitvoering gekomen. Hierdoor zijn de posten onvoorzien kleiner geworden en is de winstverwachting lager geworden doordat winsten ook daadwerkelijk genomen en vrijgevallen zijn. Logische ontwikkelingen die passen bij de huidige positie van het grondbedrijf. Hierdoor is het verschil tussen het bruto en netto benodigde weerstandscapaciteit afgenomen.
Voor een toelichting op de onderdelen wordt verwezen naar hoofdstuk 6 van het MPG 2022 (zie verwijzing in laatste kolom).
Grootste risico’s
Hieronder lichten we de grootste risico’s toe. U vindt een uitgebreidere beschrijving in het MPG 2022.
Externe omstandigheden (nummers 1 en 2 in de tabel)
Deze risico’s van het Grondbedrijf zijn gelegen in omstandigheden waar de gemeente geen of heel beperkt invloed op heeft. Bijvoorbeeld risico’s door inflatie, lagere grondopbrengsten en vertraging in de uitgifte. Deze risico’s worden nagenoeg volledig ingegeven door economische omstandigheden en zijn meegenomen bij de onderdelen 1 en 2. Inmiddels bevindt het Grondbedrijf zich al jaren in economische gunstige omstandigheden en door de afbouw van het grondbedrijf zijn deze risico’s over de jaren afgenomen. Desondanks is het belangrijk om rekening te houden met tijden dat het economisch minder goed gaat. Het eerste half jaar van 2022 laat een forse inflatie zien en een stijgende hypotheekrente. Hoe dit zich in de toekomst verder gaat uitpakken blijft ongewis. Toch is het denkbaar dat dit van invloed kan zijn op de toekomstige prijsstelling van woningen en de verkooptijd. Deze ontwikkelingen zullen nauwlettend in de gaten worden gehouden en indien nodig zal hierop adequaat worden gereageerd.
Daarnaast zijn het afgelopen jaar 4 nieuwe grondexploitaties geopend voor de realisatie van woningen. Daarmee is het risicoprofiel van het grondbedrijf minder hard afgenomen t.o.v. voorgaande jaren.
Project specifieke (openbare) risico’s (nummer 3 in de tabel)
De projectspecifieke risico’s zijn de risico’s die zich kunnen voordoen binnen de projecten en kunnen voor ieder project uniek zijn. De projectspecifieke risico’s zijn ten opzichte van vorig jaar toegenomen. Dit heeft te maken met de afgenomen capaciteit van de posten onvoorzien en de winstverwachting maar ook door het openen van nieuwe grondexploitaties binnen het Grondbedrijf (Veldhuis Molenstraat Centrum, Prinses Beatrixlaan 301 en de Steenbeek) en de actualisatie van de risico’s in Haven Centrum.
Hieronder zijn de belangrijkste risico’s weergegeven:
- Mee- en tegenvallers op de civiele ramingen
- Stikstofrisico bij gewenste bestemmingswijzigingen
- De prijsstelling van enkele woningbouwkavels en bedrijfskavels die nog verkocht moeten worden
- Eventuele planschade uitkeringen vanwege bestemmingswijzigingen
- Risico op tegenvallende saneringskosten
- Vertragingen in grondverkoop
Binnen verschillende projecten is rekening gehouden met risico’s op het gebied van stikstof. Dit zorgt met name voor vertragingsrisico’s als gevolg van extra onderzoeken en de complexiteit van bestemmingswijzigingen. De impact op de grondverkoop binnen de bestaande projecten waarbij sprake is van een juiste bestemming is beperkt. Dit geldt niet voor eventuele nieuwe ontwikkelingen of projecten waarbij een bestemmingswijziging nog moet plaatsvinden.
Risico’s projecten op basis van IFLO-methode (nummer 4 in de tabel)
De IFLO-methode wordt toegepast op de overige complexen binnen het grondbedrijf. Het uitgangspunt hierbij is dat 10% van de negatieve boekwaarde en 10% van de resterende kosten wordt meegenomen als risico. Het risico vanuit de IFLO methode is met € 0,7 mln. nagenoeg gelijk gebleven. In deze categorie is de vierde nieuwe grondexploitatie opgenomen omdat het een hele kleine exploitatie betreft.
Specifieke gebeurtenissen (nummers 5 en 6 in de tabel)
5: Risico kaderwijziging Zuidwest Poort
Op 14 februari 2019 heeft uw raad het raadsvoorstel ‘Addendum Wegenerlocatie locatie – Zuidwestpoort’ vastgesteld. Onderdeel van het voorstel was het rekening houden met het gemeentelijk aandeel in het risico van € 1,6 miljoen voor het niet kunnen realiseren van alle beoogde bestemmingen.
6: Risicovoorziening winstnames
In februari 2018 heeft het college uw gemeenteraad per brief geïnformeerd over een wijziging in de systematiek van tussentijdse winstneming van het Grondbedrijf als gevolg van een duiding van de commissie BBV (Besluit Begroting en Verantwoording). In het kort betrof dit een verschuiving van het door de raad vastgestelde voorzichtigheidsprincipe naar een realisatieprincipe. Gekozen is voor een methodiek dat de genomen winsten pas vrij kunnen vallen als deze voldoen aan het voorzichtigheidsbeginsel. Op basis van de meest recente berekeningen moet op basis van het voorzichtigheidsprincipe circa € 3,4 miljoen vastgehouden worden.
De weerstandsratio van het Grondbedrijf
De weerstandsratio geeft inzicht in het vermogen van een gemeente om onverwachte verliezen door incidentele tegenvallers op te kunnen vangen zonder dat de continuïteit of de dienstverlening van de organisatie direct in gevaar komt of financiële noodmaatregelen nodig zijn. Door het aanwezige weerstandscapaciteit te delen door het benodigde weerstandscapaciteit ontstaat de weerstandsratio.
De aanwezige weerstandscapaciteit van het Grondbedrijf bestaat uit de volgende onderdelen:
· Post onvoorzien binnen grondexploitatiebegrotingen
· Eventuele winstverwachting van grondexploitatiebegrotingen
· Algemene Reserve Grondbedrijf
Op basis van de meest recente berekeningen zou op basis van de risicoberekeningen de ARG per 1-1-2022 dus € 9,4 miljoen moeten bedragen.